O impacto da pandemia do Coronavírus nos contratos de locação

Como é sabido, em virtude da Pandemia causada pelo Coronavirus, as Autoridades Públicas imediatamente iniciaram procedimentos para o fechamento das empresas e comércio, que não desempenham atividades elencadas como essenciais, nos termos da Lei Nº 13.979, de 6 de fevereiro 2020, Medida Provisória Nº 926, de 20 de março de 2020 e Decreto Nº 10.282, de 20 de março de 2020, de modo que a recomendação de isolamento deixou de ser direcionada somente àqueles infectados pela doença, mas a todos os indivíduos para redução da transmissão.

Em complemento, o Decreto Nº 64.881, de 22/03/2020, determinou expressamente a medida de quarentena no Estado de São Paulo, consistente na restrição de diversas atividades empresariais e comerciais como forma de evitar a possível propagação do vírus, incluindo a proibição de atendimento presencial ao público em estabelecimentos comerciais e prestadores de serviços, nos termos do art. 2º.

Destaca-se ainda que o Governo do estado de São Paulo, através do decreto nº 69.420, prorrogou todas as medidas restritivas (definidas pelo decreto nº 64.881) para as atividades comerciais e de prestação de serviços essenciais e não essenciais, do período de 08 a 22/04/2022, com o objetivo de evitar a proliferação do novo Coronavírus.

Tais medidas geram impactos negativos às relações contratuais, principalmente porque as empresas estão impossibilitadas de faturar e não terão condições de pagar aluguéis, fornecedores, empregados, levando a um agravamento da crise, no curto, médio e longo prazos.

Necessário ressaltar que todo e qualquer negócio jurídico deverá ser norteado e interpretado pelo princípio da boa-fé, conforme expresso no artigo 113 do Código Civil, sendo fundamental que o Pacta Sunt Servanda prevaleça no que concerne à relação contratual existente entre as partes, pois não haveria que se falar em segurança jurídica se não houvesse obrigatoriedade de adimplemento do que fora avençado.

No entanto, o Código Civil também prevê expressamente a possibilidade de resolução e revisão do instrumento contratual, em razão de uma superveniente onerosidade excessiva. Nesse sentido, além de dispor a respeito da obrigatoriedade de cumprimento àquilo que foi assinado, o Código Civil prevê hipóteses em que fatos imprevisíveis podem alterar o cenário existente no momento da contratação e autorizar a revisão do avençado.

Isto posto, de acordo com a legislação, os artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, que disciplinam a matéria, estabelecem os requisitos que deverão ser atendidos para que uma das partes pleiteiem a revisão do contrato diante de um suposto desequilíbrio econômico e de uma desvantagem extrema a uma delas.

Deste modo, a teoria da imprevisão – pautada pelos princípios da boa-fé e da função social do contrato -, a qual autoriza a revisão das obrigações contratuais, apenas se configura quando há onerosidade excessiva decorrente da superveniência de um evento imprevisível, alterador da base econômica objetiva do contrato.

A lei de locações não possui um artigo específico para tratar do tema, mas certamente aqui podem ser aplicadas as disposições do Código Civil sobre a teoria da imprevisão, impondo-se a revisão do contrato como forma de buscar o reequilíbrio na relação entre as partes e impedir a onerosidade excessiva a uma delas.

Destaca-se que o fato extraordinário e imprevisível causador de tal onerosidade é aquele que não está coberto objetivamente pelos riscos próprios da contratação. Assim, de acordo com o caso concreto, poderá ser evidenciado que há, desde as medidas de mitigação e supressão da COVID-19, manifesta desproporção entre o cenário em que as partes celebraram o contrato e o atual momento de sua execução.

Neste contexto, é importante reforçar que as contratações firmadas continuam ativas, com as considerações acima expostas, a respeito da possibilidade de revisão ou repactuação, a fim de se evitar a onerosidade excessiva ou o desequilíbrio contratual, tendo sempre como prisma o princípio da razoabilidade.